有个公司说以房养老,抵押房产证,房子自住、出租均不影响,每月给1万元,靠谱吗?

2019-11-26 14:07 来源:未知

问:有个公司说以房养老,抵押房产证,房子自住、出租均不影响,每月给1万元,靠谱吗?

  文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

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  最近,陆先生夫妇在杭州办理了“以房养老”保险,将房子抵押给了保险公司,今后每个月都能领到一笔养老金。

北京“以房养老”骗局案宣判,以房养老靠谱吗?

  以往两位老人的退休金加在一起,每个月仅3900元,加上这一笔,夫妇俩的养老金达到近万元。

据新京报消息,9月12日,备受关注的北京“以房养老骗局”引发的民事官司在朝阳法院一审宣判。法院认定加入“以房养老”项目的高女士与他人的房屋买卖合同无效,判决房屋物归原主。 现场听到判决后,高女士悬着的一颗心终于落地,她激动地留下眼泪,不断感谢法官。 此前,59岁的高女士被“忽悠”抵押房产投资“养

  他们还计划,以后老了去住养老院,房子可以出租收租金。不过等到他们身故后,保险公司则将获得抵押房产的处置权。

1.据新京报消息,9月12日,备受关注的北京“以房养老骗局”引发的民事官司在朝阳法院一审宣判。法院认定加入“以房养老”项目的高女士与他人的房屋买卖合同无效,判决房屋物归原主。

  中国银保监会近日发布通知,“以房养老”保险正式推向全国。

现场听到判决后,高女士悬着的一颗心终于落地,她激动地留下眼泪,不断感谢法官。

  早在2014年7月,“以房养老”保险就已经在北京、上海、广州、武汉4城市试点,2016年7月,试点范围扩大到各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。

此前,59岁的高女士被“忽悠”抵押房产投资“养老”,抵押代理人龙某在高女士不知情的情况下将其房屋出售,结果养老不成反丢房。为此高女士诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。

  只可惜,试点效果很不好。截至今年6月底,只有幸福人寿一家保险公司开展了相关业务,共有98户家庭139位老人完成承保手续。

先回顾一下事情经过。2016年4月,高女士经朋友介绍加入“以房养老”项目:抵押房产证做理财,12个月为期,每月给付房屋价值的3%。被宣传吸引后,高女士将自己一处房屋抵押,投资该项目。

  “以房养老”保险在国外一些国家已比较成熟,在中国为何实现效果甚微?未来会流行吗?这款保险的具体操作模式又会是怎么样的?小巴采访了几位大头,来听听他们的分析。

之后高女士经朋友联系到龙某等人,在对方安排下,高女士前往北京市方正公证处签订了《借款合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》等大量文件。

有个公司说以房养老,抵押房产证,房子自住、出租均不影响,每月给1万元,靠谱吗?。  封磊

办理房产抵押手续后,出借人王某向高女士转账三笔共计220万元,这笔钱转手给一个叫做广艳彬的人做“养老理财”。其后两个月内,她多次收到共约13万元的“利息”,之后再无任何进账。2016年10月,高女士被突然上门的人要求“腾房”,之后还被王某索要借款和利息。

  独立理财师

“我去房产交易大厅才知道,龙某在2016年10月9日把房子卖了。我的房子在350万以上,他们280万就卖掉了。”高女士说,最初她在签订文件时并不知道自己去的是公证处,公证处工作人员也没有对她进行任何询问。

  期待银行+保险业 推出金融创新的“以房养老” 保险 

“我妈瞒着家里人,她自己都不知道签的什么合同。”高女士儿子说,不少老人对于所签合同并无判断力,当时母亲还一直以为自己走的是“养老理财项目”,并非普通的民间抵押借贷。

  从目前的市场反馈看,大众普遍投保热情不高。以后是否会流行起来,和国家几项重大税务及产权登记制度都有直接关系,例如:产权到期后的续期问题、房产税和遗产税。这些政策法规一日不明确,这类保险产品的精算设计上就会偏向保守,从而降低市场属性。

于是,高女士将买房人刘某、代理人龙某起诉至法院,要求判决卖房合同无效,将房产过户还给自己。

  现在银行融资贷款类服务也在不断创新,在银保监会一个体系下,“以房养老”这种形式或许可以由银行和保险公司共同来完成。

2.高女士遭遇的是以“以房养老”为名义的骗局,而正规的“以房养老”是指老年人住房反向抵押养老保险,这是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

  按传统的设计,保险公司一般不会承接年龄较大者的寿险承保,但只要脱离房产的精算部分,单纯算生命表,年纪大保费高一点就是了。

老年人住房反向抵押养老保险规定:房子抵押期间,老人继续拥有占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权(也就是说不但可以继续居住,还可以出租),并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产的处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

举个例子,抵押养老者,假设60—65岁退休,自己一套房子价值300万,抵押给银行,银行按目前市值,可能最多可以抵押出210万,210万不用一次性支付。按养老金平摊成30年,每个月能有5800元 (假设房价涨幅和折旧抵冲持平),5800元可以补充用户养老金和支付寿险保费。

从四年前开始,“以房养老”就已经在全国多地展开试点。

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◆ 2014年7月,原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

  银行因为房产的抵押率也就60%—70%,风险也非常可控。养老金以抵押贷款的形式分摊到每月支付,房子的抵押率同时也不断提高。

◆ 2016年7月,原保监会决定将试点范围扩大,天津等城市成为第二批试点。

  同时,和保险公司谈好合作,身故理赔第一受益人设定为银行。理赔金额和这套房子在被保险人身故时累计产生的本息相一致。那意味着,保险公司的理赔金额和风险是逐步提高的。

◆ 2018年8月,“以房养老”由原来的试点城市扩展到全国开展。

  而保险公司完全可以根据自己对生命周期的精算产品设计的专业优势,设计出这样的身故寿险产品,以恒定费率(就是每年的保费是一样的)的形式,和银行抵押贷款养老产品相绑定。

然而试点四年以来,收效甚微,状况可以用“冷清”来形容。

  等到养老者寿终时,保险公司赔付寿险理赔金给银行,偿还掉贷款,房产就解除了抵押,可以正常地继承给子女。

据新华社报道,四年来,全国仅幸福人寿一家保险公司开展此业务。截至今年6月底,全国98户家庭139位老人完成承保手续。其中,上海参保户占比最多:签约客户46户,领取养老保险金的有32户,每户月均领取养老金约12104元。

  抵押、评估、处置房子是银行的优势;根据生命周期精算保险产品是保险公司的优势。两者若能结合,完全可能推出符合中国国情的房产抵押类创新型金融养老服务产品。

很明显,目前大部分人对于“以房养老”并不买账,无论是供给方(保险公司)还是需求方(投保户)似乎都充满了顾虑。

  王国军

3.“以房养老”频频遇冷的原因是什么呢?

  对外经济贸易大学保险学院院长助理

对保险公司来说,这个业务涉及房地产、金融、财税、司法等多个领域,存在许多不确定性,尤其是法律法规尚不健全,政策基础较为薄弱,业务流程管理和风险管控难度较大,难以盈利。

  保险法与相互保险研究中心主任

据幸福人寿江苏分公司以房养老业务的负责人说,保险公司不积极主要是担心房价的不稳定。根据产品设定,老人养老金的多少和房屋价值直接挂钩。房屋评估价格是按照合同约定的,不能更改。不管房价涨还是跌,保险公司都要按照约定的金额给老人发放养老金。如果房价大幅下跌,保险公司就要承担很大的风险。

  适合有两套以上的房产  或不需要子女继承房产的老年人 

对投保人来说,投保首先要符合一定条件:老人的年龄要在60周岁至85周岁之间,抵押的房屋必须是老人具有完全产权。其中,不少老人的房子是没有完全产权的,像是国产房、校产房等。

  其实,大家都清楚目前人口老龄化形势严峻,光靠政府社保是不够的,政府的目标是寻找更多的养老渠道,而保险公司的想法是寻找还未挖掘的市场。

抛开规定,老人对此态度冷淡主要还是因为根深蒂固的传统观念:要将房产留给子女。在央视发起的一项调查中,绝对不选择“以房养老”的被调查者比例达到了71%,根据调查结果,10%被调查者的选择是养儿防老,这部分群体认为“养儿防老比较好,房子可以留给后人”;3%被调查者认为“所有权不完整不好操作”;1%被调查者认为,“子女反对容易引发家庭矛盾”;64%被调查者认为:“收益不划算,感觉一辈子白辛苦了”。

  但目前老年人及保险公司对此的兴趣都不高,供求双方都没有“热”起来。

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